Tranh chấp đất dành cho lối đi chung

Hỏi: Ngày trước tôi có bán một mảnh đất diện tích 480m2 cho vợ chồng bà Lưới, vì phía sau tôi còn rất nhiều đất (hiện tại đã có ba hộ ở trên diện tích đó) tôi muốn chừa diện tích đường chiều rộng là 3m, chiều dài là 21m để đi ra quốc lộ.

Vì đất nông nghiệp nên tôi không thể tách phần diện tích đường đi ra khỏi sổ đỏ được nên yêu cầu chồng bà Lưới viết một giấy tay phải chừa đường đi cho các hộ phía sau và khi sang sổ đỏ phải yêu cầu chú thích vào sổ đỏ phần đường đi.

Chồng bà Lưới đã viết giấy nội dung là chừa diện tích đất cho phần đường đi và khi tính tiền tôi cũng không tính phần đường đi. Sau khi chồng bà Lưới chết, con của bà Lưới lại kiện tôi và bít phần đường đi trên không cho các hộ phía sau đi.

Họ cho rằng đất đường đi là nằm trong phần sổ đỏ của họ, và không biết giấy viết tay của cha họ là ở đâu ra? Hiện tại tôi vẫn giữ giấy viết tay và tòa đang chuẩn bị xử. Cho hỏi tôi làm như vậy có đúng không và khi tòa xử thì tôi nên lập luận như thế nào để bảo vệ phần đường đi cho các hộ phía sau? Nguyễn Thị Trang, (hointscb@...)

Trả lời

Về việc tranh chấp quyền sử dụng đất là lối đi chung

1. Về câu hỏi đúng hay sai liên quan đến việc giao dịch giữa bà và chồng bà Lưới.

Để đánh giá sự việc đúng hay sai đòi hỏi phải xem xét, đánh giá toàn bộ hồ sơ, tài liệu liên quan đến vụ kiện.

Do đó, chúng tôi không thể đưa ra nhận xét chỉ dựa trên những sự kiện do một bên cung cấp. Nhưng theo nhận xét riêng của chúng tôi, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chồng bà Lưới bà đã yêu cầu chồng bà Lưới phải chừa ra một lối đi chung cho các hộ sử dụng những thửa đất phía sau là hoàn toàn chính đáng và hợp lý.

Đối với việc đánh giá các bằng chứng do ông/bà đưa ra để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà và các hộ sử dụng đất phía sau, thì theo quan điểm của chúng tôi, bà phải chờ kết quả xét xử của tòa án. Vì tòa án mới là nơi có thẩm quyền và đủ điều kiện để xem xét và đánh giá toàn bộ chứng cứ liên quan đến vụ kiện.

2. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, bà nên chuẩn bị và cung cấp các chứng cứ sau:

i. Bằng chứng về việc chồng bà Lưới cam kết chừa ra 63m2 (3m x 21m) làm lối đi chung cho các hộ sử dụng đất phía sau;

ii. Bằng chứng về việc ông/bà không tính tiền phần đất nêu trên;

iii. Bằng chứng về việc ông/bà không ký bất cứ hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất  nào cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những bằng chứng nêu trên nhằm chứng minh phần đất nêu trên bà và chồng bà Lưới đã thỏa thuận dùng làm đường đi chung và không thuộc đối tượng của hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất do thực tế các bên không tính tiền sang nhượng cho phần đất này.

Ngoài các chứng cứ nêu trên có thể bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của bà và các hộ sử dụng đất phía sau, thì bà có thể vận dụng điều 275 Bộ luật dân sự quy định về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:

“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định khoản 2 điều này mà không có đền bù”.

Điều luật nêu trên được áp dụng khi bà không đủ những chứng cứ nêu trên hay những chứng cứ đó không đủ chứng minh cho quyền của bà và các hộ sử dụng đất phía sau có quyền sử dụng phần đất làm lối đi chung căn cứ theo thỏa thuận của bà với chồng bà Lưới trước đây.
Luật sư Phạm Đình Sơn

Có được mua lại căn hộ chung cư đang xây?

Hỏi: Tôi dự định mua căn hộ chung cư ở quận Tân Phú (Tp.HCM), hiện đã hoàn tất phần thô, tháng 8 giao nhà. Tôi không mua được trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải qua một khách hàng.

Theo thỏa thuận, tôi và khách hàng này sẽ ra công chứng làm bản hợp đồng công chứng chuyển nhượng căn hộ, tôi trả trước 50%, chủ đầu tư sẽ ký xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng. Hai tháng sau tôi trả thêm 20% cho chủ đầu tư, khi giao nhà sẽ nộp thêm 25%, chỉ giữ lại 5% chờ nhận sổ hồng.

Xin cho biết làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng như vậy có bảo đảm không? Sau này tôi có bị người khách mua trước đòi lại căn hộ không? Khi làm sổ hồng tôi có bị trục trặc không? NGUYỄN THỊ TRÚC

Trả lời

Theo quy định tại điều 20 thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như trong trường hợp của bạn thì thực hiện theo quy định sau đây:

1. Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận (theo mẫu). Khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư, nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước.

2. Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng nêu trên, bên chuyển nhượng hoặc bạn, tùy theo thỏa thuận, nộp bản sao các giấy tờ cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan thuế.

3. Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bạn sẽ nộp một bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này, trong thời hạn tối đa là năm ngày làm việc. Chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản phí nào.

4. Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bạn; bạn sẽ tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

Khi căn hộ hoàn thành, bạn sẽ là người đứng tên trên đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho bạn.

Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước (hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập) cho cơ quan cấp giấy chứng nhận.